Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя?

Этапы получения разрешения

При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:

1. Определяют объем и вид работ;
2. Создают проект;
3. Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.

Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.

Необходимая документация

1. Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
2. Выписку из ЕГРН;
3. Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
4. Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
5. Проект от проектировщика с допуском СРО.

Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.

Сроки

• официальное согласование и документальное оформление конкретного проекта в СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях — 15-20 суток.
• получение необходимых справок — 10 дней.
• подача и рассмотрение заявления от владельца квартиры в отделе архитектуры — 45 суток.
• выдача местной администрацией соответствующего разрешения — 3 дня.

В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.

Внимание! Квартирную перепланировку в многоэтажном жилом новом доме — новостройке проводят только через 4 года после сдачи в эксплуатацию.

Нужен ли проект

Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.

Демонтажно-монтажный план квартиры

Пример! Во время капитального ремонта в коммунальной квартире делают проем в межкомнатной перегородке (не являющейся несущей). Или переставляют унитаз в санузле. В обоих случаях составляют не проект, а эскиз.

Что можно делать без проекта?

К таким работам относятся:

1. Перенос оборудования в пределах помещения (сантехника);
2. Объединение ванной и уборной;
3. Ликвидация, перенос или устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
4. Разборка (за исключением несущих) и возведение перегородок;
5. Остекление лоджий.

Не требуется соблюдение разрешительной процедуры и уведомление органов жилнадзора при:

• Проведении косметического ремонта;
• Ликвидация встроенной мебели;
• Замена окон, на аналогичные по размерам;
• Замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
• Перестановка электрических плит в пределах кухни;
• Монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
• Перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.

Перепланировка требует от собственника квартиры значительных затрат времени и финансов

Поэтому важно осуществлять такую деятельность в рамках, установленных законом

Самовольное переустройство жилья может привести к большим потерям, вплоть до потери квартиры.

Сохранить результат проведенных ремонтных работ возможно только в судебном порядке и при условии соответствия всем эксплуатационным нормам.

Нарушение жилищного законодательства в ситуации с перепланировкой является экономически нецелесообразным поскольку к затратам на согласование, которое все равно необходимо будет провести, добавляются расходы на оплату штрафа и судебные издержки.

Перепланировка жилого помещения предполагает много разных «нельзя» или «можно». Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Поделиться с друзьями:

С чего начинается перепланировка?

В идеале перепланировка квартиры должна начинаться не только с оценки возможностей выполнить изменения с технической точки зрения, но и с изучения правовой базы. В частности, Жилищного кодекса РФ, именно там прописаны базовые требования относительно изменений конфигурации квартиры

Стоит обратить внимание также на нормативные документы местного значения – администрация имеет право дополнять федеральные нормативы региональными актами. Можно выделить следующие этапы перепланировки:

• сбор и формирование пакета документов;

• согласование перепланировки (получение документального разрешения);

• выполнение работ по утвержденному проекту;

• разработка нового кадастрового плана;

• регистрация выполненной перепланировки.

Для согласования необходимо написать заявление в местную администрацию и предъявить документы, подтверждающие право собственности и согласие с перепланировкой всех владельцев (если жилье принадлежит нескольким собственникам), а также технический паспорт. Если же квартира находится в доме, имеющем историко-архитектурную ценность, понадобится дополнительное разрешение профильного органа административной власти.

Что грозит нарушителям

За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность. Если поступит жалоба от соседей и вашими деяниями заинтересуется жилищная инспекция, последуют штрафы, возможно, суды и постановление вернуть измененное в первоначальный вид. Материально наказать вас может масса инстанций: СЭС, профильные госструктуры, жилищная инспекция и суд. А если ваши действия нанесли урон соседям, с вас взыщут и компенсацию в их пользу. Но даже оплатив все это, все равно придется официально согласовывать перепланировку в административных органах. При злостном игнорировании требований, выдвинутых государственными органами, дело может дойти до запрета выезжать из страны, пока эти распоряжения не будут выполнены.

На заметку: ликвидность жилья с неузаконенной перепланировкой ниже, чем у квартир, с документами на которые все в порядке. Продать или подарить такую недвижимость вы сможете, только если покупатель согласится покрыть расходы на согласование видоизменений. Или придется-таки утверждать изменения самостоятельно, отложив сделку, которая не состоится в случае отказа властей узаконить вашу перепланировку. А при серьезных нарушениях заставят переделывать все обратно, и вместо дохода от сделки вы будете вынуждены нести существенные расходы.

Если нарушения при перепланировке зафиксированы властями, но в назначенные органами самоуправления сроки вы не уложитесь или хотя бы не начнете устранять последствия своей самодеятельности, может последовать судебное разбирательство. Если ваше бездействие будет доказано, вашу квартиру могут продать на торгах, чтоб покрыть расходы на исправление всего, что не соответствует нормативам и законодательству. Если что-то останется после оплаты всех издержек, в том числе и на судебное делопроизводство, то «сдачу» от реализации вашего жилья вам вернут (ст. 293 ГК РФ).

Что является перепланировкой?

Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.

1. Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
2. Перенос двери считается перепланировкой квартиры?

Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.

Другие варианты:

• если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
• когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.

Что такое перепланировка

Перепланировкой квартиры называют внутренние изменения структуры ее помещений — все ремонтно-строительные мероприятия, касающиеся несущих конструкций и инженерных систем:

• демонтаж/снос/перемещение перегородок или стен;

• расширение/объединение комнат;

• преобразование дверных проемов, устройство арок;

• переоборудование инженерных коммуникаций;

• перемещение или установка дополнительных кухонных плит и сантехники.

Подробности о таком переустройстве жилья прописаны в 4 главе Жилищного кодекса РФ.

Все, что нужно вносить в техпаспорт ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро), требует согласования в профильных инстанциях (в разных регионах эти органы могут отличаться, например, в Санкт-Петербурге этим занимается Государственная жилищная инспекция). С полным списком видов работ, которые нужно официально утверждать, можно ознакомиться в ст. 26 ЖК РФ и местных подзаконных актах. Легальной признается перепланировка квартиры, которая соответствует противопожарным и строительным нормативам и одобрена жилищной инспекцией и ПИБ. Порядок наложения штрафов за самовольную перепланировку описан в ст. 7.21 КоАП РФ.

Для согласования переустройства нужен паспорт ПИБ, план или эскиз предстоящего переустройства (в зависимости от размаха работ), правоустанавливающие документы на недвижимость и документы, подтверждающие вашу личность. Приступать к перепланировке разрешается только с положительным заключением на руках. По окончании работ нужно получить в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга акт приема проделанных работ и новые планы ПИБ. После этого можно оформить новое свидетельство собственности (не обязательно, но юристы рекомендуют не пренебрегать этой формальностью, особенно если квартира претерпела серьезные изменения).

Кроме разрешительной административной документации нужно получить письменное согласие всех владельцев остальных квартир, находящихся в доме — инстанции не проверяют этот момент, но даже официальное разрешение от властей не убережет вас от судебных разбирательств, если соседи взбунтуются и подадут на вас иск.

Проект перепланировки: процедура разработки и согласования

Проектом перепланировки называют проектную документацию, состав и содержание которой устанавливается действующими нормативами. Данная документация может быть разработана исключительно специализированной компанией, которая имеет разрешения на данный вид проектной деятельности. Перепланировка, сделанная в составе альбома, выполненного дизайн студией не может быть документом для согласования, если у дизайн-студии нет соответствующего допуска СРО, но на основе такой планировки другая проектная организация может подготовить необходимый проект и оформить его по всем правилам и ГОСТам.

В состав проекта обычно входят следующие разделы:

1. Обложка, титульный лист.

На обложке обычно располагается название проектной организации с атрибутами фирменного стиля и датой исполнения, на титульном листе перечисляются ответственные лица, выполнявшие проект, с подписями. Оба листа могут быть объединены в один.

2. Общие данные.

– ведомость чертежей;

– перечень документов, на которые ссылается проектировщик (здесь могут быть ГОСТы, СНиПы и СанПиНы);

– прописывается ответственность главного инженера проекта о соответствии решений всем действующим нормам.

3. Пояснительная записка.

Перечисляются запланированные работы, различные инженерные решения, архитектурно-строительные основания.

4. Исходный план до перепланирования.

План должен соответствовать плану от застройщика по реестру БТИ. Указываются наименования помещений, площади. Обязательно в планировках должны присутствовать проектные оси.

5. План после перепланировки.

По данным планам понятно, как будет выглядеть новые помещения. Видна расстановка мебели с указанием техники и инженерного оборудования. Должно быть указано, что новые площади проставляются после окончания ремонта и контрольного замера сотрудником БТИ. Чертеж не должен быть перегружен информацией, но при этом не должна пострадать его читаемость.

6. План полов с экспликацией.

Здесь указываются типы напольных покрытий, а также показаны разрезы напольного «пирога» с отображением всех составных элементов.

7. Гидроизоляция.

Если новое «мокрое» помещение выходит за свои пределы и располагается над, например, коридором, его необходимо хорошо гидроизолировать. Уложенная гидроизоляция также поверяется специальным актом скрытых работ.

8. Раздел ВК (водоснабжение и канализация).

При изменениях в исходной разводке сантехнического оборудования фиксируются новые привязки и разрабатываются сантехнические узлы.

9. Конструктивные узлы.

Если вы затрагиваете несущие стены, то должны быть в проекте разработаны конструктивные узлы, которые укрепляют затрагиваемые элементы.

10. СРО Допуски.

К вашему проекту прикладывается копия разрешения организации (допуск СРО) с печатью.

Разделы проекта могут отличаться. В каждом индивидуальном случае, в зависимости от объема работы и затрагиваемых областей в перепланировании, может меняться состав проектной документации. Стоимость разработки проекта перепланировки варьируется в диапазоне от 5000 до 20000 рублей в зависимости от региона. В Казани цена проекта перепланировки составляет 6-10 тысяч рублей (в среднем 100 руб./кв.м.).

Нюансы перепланировки о которых стоит знать каждому

Начинаем с прихожей

Эта комната лицо квартиры, очень важно в ней всё правильно расположить.
Учитываем количество членов семьи и их род деятельности.
Спальни должны быть как можно дальше от шумных комнат.
Коридор должен занимать как можно меньше места, так как он очень малофункционален.
Пространство в комнатах должно быть максимально задействовано. Не к чему делать огромные комнаты, если они будут пустыми.
На перепланировку должны быть согласны письменно все прописанные в квартире люди.

Эта статья при прочтении даст вам тот необходимый минимум знаний, чтобы не было проблем. Напомню, что необходимо также изучить законодательство вашего региона касательно этого вопроса.

Какие работы при перепланировке выполнять можно?

Ряд работ, которые можно делать при перепланировки квартиры
Мокрая зона может расширяться за счет нежилых помещений (коридор или кладовая). Если сосед снизу перепланировал квартиру и сделал спальню за счет этих нежилых помещений, это будет его проблема.

Соединять между собой санузлы.

Делать на лоджии теплый пол.

Располагать спальню под кухней, но вы тем самым сами ухудшаете условия проживания.

Присоединять лоджию к помещению. Проводить утепление лоджии.

Присоединять часть общего коридора

Важно получить все согласования.

Визуализация квартирной перепланировки в специальной программе

Основные проводимые работы

Под перепланировкой понимают следующие работы:

1. Разборка, перенос и возведение новых перегородок.
2. Перенос и монтаж новых проемов для установки двери.
3. Объединение маленьких квартир в более крупные.
4. Монтаж новых и перенос старых санузлов и кухонь.
5. Увеличение жилой площади за счёт близлежащих вспомогательных помещений (балкон, подвал, чердак).
6. Устройство или перепланировка (захват) тамбуров.

Очень часто в новостройках необходим монтаж различных коммуникаций. К примеру, если гражданин захочет себе смонтировать водяной пол от отопления, то ему непременно придется собирать нужную документацию.

Если в квартиру монтируется сигнализация это тоже требует согласования, даже монтаж новых перегородок его требует, но в наше время за этим не так строго следят и многие делают эти работы без необходимой документации.

При замене старых коммуникаций, которые ещё в пригодном состоянии тоже необходимо составлять документацию.

Также довольно частая практика, когда людям необходимо сменить расположение инженерных коммуникаций. Например, газовая труба может мешать установке кухни и её переваривают, водопроводные трубы могут прижать к стене, или даже по желанию замуровать в неё, чтобы всё выглядело более эстетично.

Перенос электропроводки не требует составление документов о переоборудовании или перепланировке, если вы, конечно, не собираетесь переносить щиток и главный ввод.

Что нельзя переделывать?

Гражданам запрещено выполнять перепланировку, если она может привести к разрушению многоквартирного дома, ухудшить жилищные условия соседей, сильно изменить вид здания являющегося культурным памятником. Также запрещены любые ремонтные работы, которые способны нарушить противопожарные устройства, функционирование инженерных сетей.

Нельзя по закону:

• закрывать вентиляционные люки;
• устраивать террасы и лоджии на вторых и вышерасположенных этажах;
• переносить батареи на балкон и лоджии;
• проводить переустройство технического этажа и чердака;
• создавать теплый пол, работающий от общедомовой системы водоснабжения, отопления;
• встраивать в стену газопровод;
• соединять лоджию (балкон) с жилой комнатой;
• увеличивать проемы в наружных конструкциях при входе с лоджии;
• объединять жилые комнаты с газифицированными помещениями без создания дверного проема с плотно закрывающейся дверью;
• разбирать блоки подоконника, удерживающего балконную плиту;
• соединять два жилых объекта, если ими владеют разные люди;
• демонтировать пороги, размещенные на выходах с балкона;
• изменять расположение ванной комнаты, кухни, туалета (размещать их в жилых помещениях);
• закрывать доступ к инженерным коммуникациям.

Поможет понять, какая перепланировка в панельных домах запрещена – закон РФ

Во внимание принимается этаж и состояние постройки. Например, в квартирах, расположенных на 2-5 этаже в многоэтажном доме серии КОПЭ, устройство проема в несущей стене запрещено

Это объясняется большой нагрузкой на данный элемент от верхних этажей. Перепланировку в панельных домах следует проводить только после согласования с местными органами.

Панельные дома являются наименее пригодными для перепланировок. Это связано с их конструкционными особенностями. Изменение конфигурации такого здания способно привести к его разрушению.

Что не требует согласования?

Без предварительного получения разрешения можно проводить косметический ремонт. Не запрещены все виды работ, которые связаны с облицовкой поверхностей, заменой изношенных конструкций и оборудования.

Так, можно без согласования с администрацией:

• монтировать плинтуса;
• проводить замену сантехники, отопительных приборов при условии сохранения их первоначального месторасположения;
• покрывать стены декоративной штукатуркой;
• устанавливать гипсокартонный потолок;
• менять обои;
• очищать стены и потолок от старых покрытий;
• менять выключатели и розетки;
• монтировать двери без изменения конфигурации дверных проемов;
• переставлять газовые приборы без прокладки дополнительной магистрали;
• проводить покраску стен, полов, окон и дверей;
• класть плитку;
• устанавливать встроенные шкафы.

Данные действия не затрагивают проектного положения помещения. Они не нарушают прочностные характеристики дома и не ухудшают условия проживания соседей. Поэтому такие виды ремонтных работ можно проводить без согласования.

Разрешено также:

• остекление лоджии, балкона;
• монтаж или снос перегородок, которые не являются несущими;
• проведение действий с дверными проемами в ненесущих стенах;
• перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты.

Для проведения данных работ не требуется согласование.

Варианты перепланировки: форматы жилья и технические нормативы

Даже при условии жестких нормативных ограничений у собственников жилья есть немало возможностей для внесения изменений в конфигурацию квартиры. Уже разработано немало типовых проектов для перепланировки разного вида жилья, и при желании можно воспользоваться ими, слегка оптимизировав под свои нужды. Многие интересные решения можно обнаружить на профильных сайтах, в открытом доступе имеются описания работ, а также методики контроля их проведения.

Стоит помнить о том, что, создавая ваше жилье, проектировщики реализовывали собственный замысел, и прилагали усилия, чтобы добиться единства всех систем, взаимной связи помещений в плане функциональности, а также оптимального распределения нагрузки на несущие конструкции. Задумав перепланировку, собственник жилья, в любом случае, ставит под сомнение первоначальную логику. Достичь желаемого результата можно лишь в том случае, если удастся найти новый баланс между площадями и размещением помещений, их назначением и эксплуатационными возможностями.

Варианты перепланировки во многом зависят также от типа жилья и степени износа. В «хрущевке» проекты и виды работ могут оказаться несколько иными, чем, например, в «сталинке». Так, если собственник желает объединить две квартиры в старом доме (но не принадлежащим к категории «ветхих» или «аварийных»), скорее всего, с получением разрешения у него возникнут сложности. В то время как во многих новостройках это можно делать беспрепятственно, поскольку проектировщики изначально предусмотрели такой вариант перепланировки.

Создавая из одного большого помещения две маленькие комнаты, необходимо позаботиться, чтобы в каждую из них попадал дневной свет – идею кабинета с искусственным освещением никто не одобрит. Хороший вариант – неполные перегородки или раздвижные системы, позволяющие при необходимости снова объединять помещения.

На пике популярности в квартирах разного типа – создание студий путем объединения разных зон и создание гостиных-столовых с включением кухонной зоны в жилое пространство. Теоретически это возможно, но если на кухне газовая плита, придется позаботиться о наличии двери, изолирующей это помещение от жилых комнат. Опытные дизайнеры знают множество хитростей и подходов к перепланировке самых, казалось бы, неудачных квартир.

Как перепланировать квартиру законно: нормы и правила

Надо понимать, как сделать перепланировку в квартире по закону. Это позволит провести необходимые изменения конфигурации жилья, не навредив при этом соседям, не ухудшив прочностные характеристики здания. Особенности, нормы и правила оформления перепланировки приведены в статье №26 Жилищного кодекса России и местных нормативных актах.

Рекомендуется действовать в таком порядке:

• составить проект перепланировки. Для этого лучше воспользоваться услугами специалиста;
• подать в уполномоченный орган (жилинспекцию) заявление, написанное по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ №226. К нему следует приложить пакет документов, состоящий из правоустанавливающих бумаг на квартиру, согласия всех членов семьи на изменение конфигурации помещения, проект перепланировки, техпаспорт. Если дом является архитектурным памятником, то дополнительно потребуется заключение соответствующего органа. Получить расписку о приеме документов. Рассмотрение заявления длится не более 45 дней;
• в случае принятия жилинспекцией положительного решения, заявителю выдается в течение трех дней соответствующий документ. Он может быть выслан по почте. Такой документ является основанием для проведения перепланировки жилья;
• осуществление капитального ремонта в соответствии с утвержденным проектом.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву

После завершения изменения конфигурации помещения, следует вызвать приемочную комиссию. Она фиксирует произведенную перепланировку, соотносит выполненные действия с проектом. По итогам работы комиссии составляется акт.

Ограничения: в каких случаях разрешение не получить

Собственникам квартир в аварийных домах можно даже не пытаться получить разрешение – перепланировку им не согласуют (в противном случае ответственность за последствия легла бы на организацию, выдавшую разрешение). Гарантированный отказ получат и те, кто намерен переместить несущие стены, объединить комнату с кухней (если там установлена газовая плита), сделать из балкона и жилой зоны единое пространство или переместить санузел так, что его часть окажется над жилой зоной соседей.

Если собственник не намерен ничего разрушать для созидания, а намерен провести всего лишь косметический ремонт с заменой стеклопакетов, дверей, люстр и сантехники – такие работы можно проводить без согласований.

Проще всего получить разрешение обладателям квартир в новостройках, где возможность перепланирования, даже радикального, предусмотрена по умолчанию. Если жилье приобретается на этапе строительства, многие нюансы можно продумать и предусмотреть изначально.